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Ante ciudades que envejecen, se fragmentan y se recalientan, la regeneración urbana se perfila como una respuesta integral a la crisis del espacio construido y un instrumento estratégico esencial para reorientar el futuro de los entornos consolidados frente a desafíos cada vez más complejos como la emergencia climática, la vulnerabilidad social, el deterioro físico del parque edificado y la pérdida de cohesión comunitaria. Más allá de la mera rehabilitación o de la renovación puntual de infraestructuras, este enfoque integral y multidimensional sitúa la calidad de vida y la salud de las personas en el centro de la intervención pública, articulando de forma coordinada políticas urbanísticas, sociales, ambientales y económicas bajo una visión común de largo plazo.

Este reportaje reúne las reflexiones y propuestas de algunas de las voces más reconocidas en la materia: Esther Higueras, catedrática de la Universidad Politécnica de Madrid, Escuela Técnica Superior de Arquitectura. Arquitecta y urbanista.; Patricia Molina Costa, arquitecta urbanista, doctora en Urbanística y Ordenación del Territorio, y directora de la unidad de Ciudad, Territorio y Medio Ambiente de Tecnalia Research & Innovation; así como el equipo del Observatorio Ciudad 3R, con su presidente Juan Rubio del Val y los responsables territoriales en la Comunidad Valenciana y Extremadura, César Jiménez Alcañiz y Ángeles Perianes Gutiérrez.

A través del análisis y experiencias de estos cinco profesionales, exploramos los fundamentos, metodologías, ejemplos y retos de una estrategia de regeneración urbana que aspira a consolidar ciudades más sostenibles, inclusivas y resilientes.

Concepto, alcance y claves de un nuevo paradigma de ciudad

Las ciudades contemporáneas, herederas de modelos urbanos diseñados en contextos demográficos, económicos y sociales muy distintos de los actuales, se enfrentan hoy a una combinación inédita de retos. Para afrontarlos, Esther Higueras, doctora arquitecta y catedrática en el departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la Universidad Politécnica de Madrid, defiende que “aunque renovar físicamente los espacios puede ser un primer paso, resulta completamente insuficiente si no se aborda una transformación estructural más ambiciosa que sitúe la calidad de vida de las personas en el centro de la planificación”.

En este contexto, la regeneración urbana se configura como una respuesta integral, que trasciende la lógica sectorial de la mera rehabilitación o la renovación de infraestructuras. Para Higueras, esta debe ser la prioridad en la planificación contemporánea, entendiéndose como “una transformación profunda del tejido urbano y no como una simple renovación estética o funcional”.

Desde la perspectiva del Observatorio Ciudad 3R, que integra la experiencia de profesionales como Juan Rubio del Val, César Jiménez Alcañiz y Ángeles Perianes Gutiérrez, la regeneración es un proceso holístico, transversal y coordinado que actúa de manera simultánea sobre las dimensiones físicas, sociales, económicas y ambientales del territorio. Su propósito es transformar zonas urbanas degradadas o en declive en entornos más sostenibles, inclusivos y resilientes, promoviendo la cohesión social, el acceso equitativo a oportunidades económicas, la mejora ambiental y la calidad de vida.

Patricia Molina Costa, arquitecta urbanista y directora de la unidad de Ciudad, Territorio y Medio Ambiente en Tecnalia Research & Innovation, incide en esta idea de transformación multidimensional y subraya que la regeneración urbana solo puede comprenderse si se adopta una visión integrada: “No se trata solo de regenerar un soporte físico —edificios, infraestructuras, espacios públicos…—, sino de revitalizar el tejido social y económico e incorporar la transición energética, la adaptación al cambio climático y la perspectiva de la salud”.

Este enfoque integral es, precisamente, lo que diferencia la regeneración urbana de otras intervenciones más limitadas. Mientras que la rehabilitación se centra habitualmente en mejorar las condiciones de habitabilidad y eficiencia energética de los edificios, y la renovación pone el acento en la modernización de infraestructuras y servicios, la regeneración plantea una intervención más compleja y sistémica, orientada a transformar el territorio y su comunidad. Actúa a distintas escalas —desde la unidad de vivienda hasta el barrio o la ciudad consolidada—, promueve el derecho efectivo a un medio urbano sostenible y de calidad, y persigue activar procesos económicos y sociales capaces de rever - tir de manera duradera situaciones de exclusión y vulnerabilidad.

Desde el Observatorio Ciudad 3R defienden que este carácter multiescalar y transversal convierte a la regeneración en un instrumento estratégico para la información, evaluación y seguimiento de las políticas públicas urbanas, capaz de articular intervenciones de largo plazo bajo un enfoque colaborativo, que movilice recursos públicos y privados y promueva la corresponsabilidad entre administraciones, agentes económicos y ciudadanía. En esta dimensión estratégica, la regeneración actúa como una plataforma de acción, formación y participación, generando conocimiento compartido, buenas prácticas y nuevas herramientas de intervención adaptadas a cada contexto local, afirman los expertos.

Más allá de su dimensión técnica y operativa, la regeneración urbana comporta un compromiso explícito con la mejora de la salud integral y la calidad de vida de las personas que habitan los entornos urbanos, y cuyas prioridades deben ser escuchadas y atendidas. Así lo defiende Esther Higueras, quien subraya que este debe ser el eje central de cualquier proceso regenerador.

Para ello, la experta propone tres líneas de acción prioritarias: diseñar barrios caminables que garanticen el acceso próximo a servicios y actividades esenciales; asegurar la presencia de vegetación y zonas verdes que actúen como refugios climáticos y mejoren las condiciones higrotérmicas del entorno; y crear espacios públicos que refuercen los vínculos intergeneracionales y fomenten la convivencia. Estas claves, recogidas en la Guía para planificar ciudades saludables, elaborada en 2022 por su equipo de investigación por encargo del Ministerio de Sanidad, definen una regeneración urbana alineada con la sostenibilidad y el bienestar de las personas.

En síntesis, la regeneración urbana representa un cambio de paradigma respecto a los enfoques tradicionales de intervención sobre la ciudad. Es una estrategia integral que busca restaurar el derecho efectivo a un medio urbano de calidad, reequilibrar desigualdades y anticipar los retos sociales y ambientales del futuro mediante procesos colaborativos que pongan la vida y la salud en el centro de la transformación urbana.

“Caja de herramientas” para la regeneración

Para que esta visión transformadora pueda materializarse de manera efectiva, es imprescindible contar con marcos metodológicos rigurosos y herramientas digitales que orienten cada fase del proceso de regeneración urbana, desde la identificación de áreas prioritarias hasta el seguimiento de los resultados.

El desarrollo de procesos de regeneración urbana requiere marcos metodológicos sólidos que orienten la formulación, evaluación y seguimiento de las intervenciones. A lo largo de la última década, distintas instituciones y equipos de investigación han elaborado metodologías específicas que contribuyen a consolidar un enfoque integrado y coherente con los objetivos de sostenibilidad y cohesión social.

Patricia Molina destaca, entre las principales referencias, la metodología “Recuperando la ciudad. Estrategia para el diseño y la evaluación de planes y programas de regeneración urbana integrada”, desarrollada por el Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid en 2015. Este marco metodológico ofrece criterios y fases que permiten estructurar las intervenciones desde un diagnóstico multidimensional hasta la definición de indicadores de impacto, abordando de manera coordinada las dimensiones física, social, económica y ambiental de la regeneración.

Más recientemente, el Observatorio Ciudad 3R ha redactado por encargo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, la "Guía para la elaboración de Estrategias Locales de Rehabilitacion y Regeneración Urbana". Este documento detalla el proceso de regeneración urbana y lo inscribe en la reflexión estratégica de la Agenda Urbana Española, con un enfoque adaptado a la escala municipal, añade.

Junto a estos marcos metodológicos, la disponibilidad de herramientas digitales especializadas desempeña un papel cada vez más relevante para apoyar la toma de decisiones y priorizar las actuaciones en el territorio. Algunas comunidades autónomas han desarrollado instrumentos pioneros que permiten identificar áreas vulnerables, caracterizar tipologías edificatorias y evaluar indicadores socioeconómicos.

"La regeneración urbana sostenible depende de un marco normativo complejo que opera en diferentes niveles: estatal, autonómico y local. Estos marcos pueden facilitar o frenar la acción pública y son esenciales para coordinar intervenciones integrales en el entorno urbano" - Juan Rubio del Val, Arquitecto y presidente del Observatorio Ciudad 3R.

Entre ellos, la experta de Tecnalia destaca el Inventario de Vulnerabilidad Urbana del País Vasco, disponible a través del visor de GeoEuskadi, que facilita la visualización georreferenciada de datos clave para planificar intervenciones integradas. También en la Comunitat Valenciana, el Visor de Espacios Urbanos Sensibles (VEUS) constituye otra herramienta innovadora que combina capas de información urbanística, social y ambiental para facilitar un diagnóstico detallado de los barrios y orientar estrategias de regeneración.

A escala estatal, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha desarrollado la Plataforma de Datos Abiertos URBAN3R, concebida como un recurso de consulta y análisis que integra información sobre características edificatorias, indicadores de vulnerabilidad y oportunidades de actuación, con el fin de impulsar políticas de regeneración urbana basadas en evidencia. Estas metodologías y herramientas reflejan el avance de un enfoque que combina rigor técnico, análisis territorial multiescalar y capacidad de adaptación a las singularidades locales, consolidando un modelo de regeneración fundamentado en el conocimiento y la transparencia.

Relatos de transformación sobre el terreno

Precisamente, la consolidación de marcos metodológicos y herramientas específicas ha facilitado, en los últimos años, la implementación de experiencias de regeneración urbana que pueden considerarse referentes por su enfoque integral y por la capacidad de articular dimensiones físicas, sociales, económicas y ambientales. Estas iniciativas no solo demuestran la viabilidad de los procesos regeneradores, sino que ofrecen aprendizajes valiosos sobre la importancia de la planificación estratégica, la participación ciudadana y la coordinación institucional.

Desde Tecnalia, Molina destaca que, a escala nacional, existen múltiples ejemplos pioneros que ilustran esta evolución. Uno de los casos más relevantes es el de Zaragoza Vivienda, que desde los primeros años dos mil impulsó un ambicioso programa de rehabilitación y regeneración urbana basado en el estudio detallado de 21 conjuntos urbanos.

Incorporó de forma temprana la dimensión social, planteó innovadores modelos de gestión y consolidó estructuras organizativas capaces de acompañar a los procesos a largo plazo.

Otro hito normativo significativo fue la Ley de Barrios de Cataluña, aprobada en 2004 y recientemente relanzada, que ha promovido la regeneración integral de más de un centenar de barrios en la región. También merece especial atención el Programa de Regeneración Urbana del País Vasco, actualmente en desarrollo en 25 barrios y con previsión de ampliarse a nuevas áreas en el futuro, agrega la experta. Por su parte, desde el Observatorio Ciudad 3R subrayan que “hoy resulta relativamente frecuente encontrar experiencias de regeneración urbana que pueden considerarse buenas prácticas”, tanto por su carácter integral como por su capacidad de adaptación a entornos con alta vulnerabilidad. Cada una de estas actuaciones presenta particularidades y desafíos específicos, condicionados por factores territoriales, sociales y administrativos.

Un ejemplo especialmente ilustrativo es la jornada técnica celebrada en 2022 en la Universidad Popular de la Malvarrosa, organizada por el Ayuntamiento de Valencia en colaboración con el Observatorio Ciudad 3R. La jornada se centró en el estudio de las “Casitas Rosas”, permitiendo analizar alternativas de intervención en un conjunto residencial con alta vulnerabilidad social y física, y compartir experiencias de regeneración urbana desarrolladas en otros barrios españoles con problemáticas similares. La jornada concluyó con una mesa redonda y un informe preliminar que recogía propuestas consensuadas y recomendaciones estratégicas. Esta jornada técnica y proceso de participación se perfila no solo como hito clave dentro del proceso de regeneración urbana en la Malvarrosa, sino también como un modelo exportable a otros contextos con situaciones comparables de deterioro urbano.

En conjunto, estas experiencias demuestran que, si bien la regeneración urbana plantea retos de gran complejidad, también ofrece oportunidades contrastadas para transformar barrios y consolidar políticas que sitúen la sostenibilidad, la equidad y la calidad de vida en el centro de la acción pública.

Lo que frena e impulsa: barreras estructurales

A pesar de la existencia de marcos estratégicos, de los mencionados éxitos y de un consenso creciente sobre la necesidad de actuar, aún persisten barreras estructurales, operativas y culturales que condicionan su viabilidad y eficacia y dificultan su implantación a gran escala.

Entre las dificultades más persistentes, la investigadora de la UPM identifica la inercia institucional de seguir actuando con enfoques convencionales, que tienden a priorizar intervenciones parciales o puramente constructivas, dejando en un segundo plano la dimensión social, ambiental y económica de los procesos regeneradores. Frente a esta resistencia al cambio, Higueras subraya la importancia de aprovechar los marcos actuales, como la Agenda Urbana Española, así como los recursos extraordinarios de los fondos europeos, para impulsar transformaciones ambiciosas sobre el parque edificado ya consolidado y responder de forma estructural a los nuevos retos urbanos.

Desde el punto de vista normativo, el Observatorio Ciudad 3R destaca que la regeneración urbana se desarrolla en un entramado legal complejo, que opera a diferentes niveles: estatal, autonómico y local. Este marco puede actuar como facilitador, pero también puede convertirse en un factor que ralentice o limite la acción pública.

A nivel estatal, instrumentos como la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana son esenciales, al reconocer el derecho a una ciudad sostenible, priorizar la reutilización del suelo urbanizado y reforzar la función social de la propiedad. También los planes estatales de vivienda incluyen programas específicos de rehabilitación, eficiencia energética, realojos y alquiler social que respaldan intervenciones integrales en Áreas de Regeneración y Renovación Urbana. La Agenda Urbana Española 2030 aporta una visión estratégica que integra dimensiones sociales, ambientales, económicas e institucionales, alineada con los Objetivos de Desarrollo Sostenible.

En el ámbito autonómico, por ejemplo la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP) introdujo el concepto de regeneración urbana integrada, habilitando planes especiales y actuaciones directas sobre viviendas degradadas.

Finalmente, a nivel local, los Planes Generales de Ordenación Urbana y los Planes Especiales permiten definir actuaciones concretas adaptadas al contexto de cada municipio. Sin embargo, la mera existencia de instrumentos normativos no garantiza su efectividad. Según el Observatorio Observatorio Ciudad 3R, otro de los principales obstáculos es la falta de personal técnico especializado, tanto en materia urbanística como en mediación social y gestión de ayudas. Esta carencia limita la capacidad de los ayuntamientos para diseñar, coordinar y ejecutar proyectos de regeneración que requieren una alta especialización técnica y una gestión compleja de largo plazo.

A esta dificultad se suma la rigidez legal y burocrática, que ralentiza las intervenciones por la complejidad de los trámites, la fragmentación competencial y la frecuente falta de claridad sobre la titularidad de las propiedades en zonas degradadas. Esta combinación de obstáculos normativos y administrativos prolonga los plazos, encarece los procesos y genera incertidumbre tanto en las administraciones como entre los vecinos afectados. En este contexto, la tecnología puede facilitar y apoyar la toma de decisiones en el ámbito de la regeneración urbana, a través de sistemas digitales que permiten estructurar y visualizar los datos para el análisis dinámico de la realidad de los barrios, añade Patricia Molina.

Para ello, matiza, es necesario disponer en los ayuntamientos de estrategias de gobernanza de los datos que permitan cruzar información de diferentes áreas —por ejemplo, los demográficos con los de accesibilidad— y así detectar situaciones críticas, como personas mayores que viven solas en pisos sin ascensor y sin rehabilitar, que pueden ser especialmente vulnerables en situaciones de ola de calor extremo.

En el plano financiero, el Observatorio Ciudad 3R incide en que la falta de una financiación estable y continuada es otro de los retos más críticos. Muchas iniciativas dependen de convocatorias puntuales de fondos europeos, estatales o autonómicos, sin mecanismos estructurales que aseguren la continuidad de las inversiones o que consoliden fórmulas de colaboración público-privada.

A este respecto, Molina destaca que los últimos años han estado marcados por una inversión pública extraordinaria derivada del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia financiado con fondos Next Generation, que ha supuesto un impulso decisivo para proyectos de rehabilitación y regeneración urbana. Sin embargo, advierte que esta fase excepcional de financiación no se sostendrá indefinidamente: “Una vez se terminen estos fondos, será necesario seguir rehabilitando y regenerando los barrios sin este fuerte impulso subvencionador”.

"Los municipios con menos recursos deben contar con estructuras supramunicipales —como las mancomunidades o las diputaciones—, diseñar una estrategia de regeneración urbana a nivel local que marque el camino y los objetivos a alcanzar, e implementarla poco a poco, priorizando las actuaciones según los recursos disponibles" - Patricia Molina Costa, Dra. Arquitecta y directora de Ciudad, Territorio y Medio Ambiente de Tecnalia Research & Innovation

A pesar de las fuertes inversiones, los barrios más necesitados de intervención seguirán siendo difíciles de abordar, por lo que será necesario seguir impulsando y acompañando estos procesos desde las administraciones públicas, concluye.

Otro reto clave es la falta de coordinación entre administraciones. Desde el Observatorio Ciudad 3R subrayan que la integración de políticas urbanísticas, sociales, ambientales y económicas requiere un alineamiento efectivo de los distintos niveles de gobierno, algo que en la práctica suele verse obstaculizado por dinámicas fragmentadas y la falta de mecanismos de gobernanza compartida. Por último, la participación ciudadana emerge como un factor determinante tanto para el éxito como para el fracaso de las intervenciones. El Observatorio Ciudad 3R destaca que una participación bien gestionada aporta conocimiento local, legitimidad y apoyo social y cohesión comunitaria, facilitando la creación conjunta de soluciones adaptadas a cada barrio. Por el contrario, ignorar a la ciudadanía o instrumentalizarla genera desconfianza y conflictos, especialmente en procesos que implican realojos o cambios de uso, afectando negativamente a la gobernanza y la ejecución. Para fomentar una implicación real y fortalecer la gestión comunitaria, recomiendan herramientas como presupuestos participativos, oficinas de barrio y agentes de proximidad.

En esta línea, la investigadora de Tecnalia coincide en el papel protagonista de la ciudadanía y especialmente de las comunidades de propietarios —que deben aportar parte de la financiación de la rehabilitación de sus viviendas— y subraya que es imprescindible contar con estructuras de proximidad y perfiles profesionales que les acompañen: “Los procesos de regeneración urbana tienen un gran impacto en la vida cotidiana de un barrio. Por ello, es clave establecer una oficina en el barrio con perfiles de dinamización social, técnicos y jurídicos que ayuden a promover la rehabilitación de las viviendas y a resolver los problemas que surjan en el proceso”.

Cómo hacerlo posible: pistas para la acción local

En este marco, ¿qué pasos pueden dar los municipios para avanzar hacia un modelo transformador que ponga a las personas en el centro? El diseño e implementación de estrategias de regeneración urbana es un desafío especialmente complejo en aquellos municipios que disponen de recursos técnicos y económicos limitados. Sin embargo, la experiencia acumulada en distintos contextos demuestra que es posible avanzar de manera progresiva si se articulan adecuadamente la voluntad política, la cooperación institucional y la implicación de la comunidad.

Patricia Molina subraya que uno de los factores determinantes en estos entornos es la capacidad de movilizar estructuras supramunicipales que puedan aportar apoyo técnico, acompañamiento administrativo y recursos complementarios. Organismos como las mancomunidades, las diputaciones provinciales o las agencias autonómicas pueden desempeñar un papel decisivo, tanto para asesorar a los equipos locales como para facilitar el acceso a líneas de financiación.

En paralelo, resulta esencial que cada municipio disponga de una estrategia de regeneración urbana propia, adaptada a su contexto y capacidades. Esta estrategia debe definir objetivos claros y realistas, establecer prioridades en función del impacto esperado y de los recursos disponibles, e incorporar mecanismos de evaluación que permitan medir avances y ajustar las actuaciones a lo largo del tiempo. Para los entornos con menor capacidad operativa, Molina recomienda un enfoque incremental: “Es importante diseñar una estrategia local que marque el camino y los objetivos a alcanzar, e ir implementándola poco a poco, priorizando las actuaciones según los recursos disponibles”.

Desde el Observatorio Ciudad 3R se incide en que un buen punto de partida consiste en la elaboración de un estudio preliminar y la organización de una jornada técnica —como la mencionada experiencia en el barrio de la Malvarrosa de Valencia—. Este tipo de iniciativas permiten realizar un análisis riguroso del contexto urbano y social, recoger experiencias de otros territorios con problemáticas similares, incorporar aportaciones de expertos y, sobre todo, involucrar a las entidades vecinales desde la fase inicial.

La combinación de diagnóstico, debate técnico y participación ciudadana contribuye a identificar prioridades compartidas y consensuar una “caja de herramientas” específica que oriente las primeras actuaciones de regeneración. Según el Observatorio Ciudad 3R, este enfoque facilita no solo la generación de conocimiento, sino también la creación de un clima de confianza que resulta indispensable para sostener procesos de largo recorrido.